Pierwsze kroki przy budowie domu z kredytem hipotecznym
Jednorodzinny dom jest jedną z rzeczy, która może pozwolić Ci poczuć się bezpiecznie. Znajdziesz schronienie i swoją własną przestrzeń. Większość tego typu inwestycji jest realizowana przy wsparciu kredytu hipotecznego. Najczęściej cały proces wygląda następująco:
Umawiasz się na spotkanie z pośrednikiem kredytowym, który ustala Twoje potrzeby. Liczy Twoją zdolność kredytową i pokazuje rozwiązanie, drogę do Twojego celu. wszystko wydaje się być proste. Dogadujesz się z Generalnym Wykonawcą, który wykona dla Ciebie budowę. Podpisujecie umowę, której warunki decydujecie się respektować. Składasz wnioski kredytowe i czekasz na odpowiedź z banku.
Skoro masz już wybraną ofertę, według kalkulatora posiadasz zdolność kredytową, to czy mogą wystąpić jakieś dodatkowe zagrożenia, które uniemożliwią Ci zrealizowanie Twojego marzenia?
Czy zdolność kredytowa to wszystko?
Na rynku jest wiele banków, które sfinansują budowę Twojego wymarzonego domu (jeśli masz zdolność kredytową) kredytem hipotecznym. Problem polega jednak na tym, że każdy bank ma swoją wewnętrzną politykę zarządzania i wypłacania środków z kredytu. Może okazać się, że warunki opisane w umowie z Generalnym Wykonawcą nie są spójne z zasadami wypłaty transz dla konkretnego banku.
Doprowadzić to może do:
- konieczności podpisywania aneksów,
- dodatkowych negocjacji z wykonawcą,
- opóźnień w budowie,
- w skrajności do utraty zadatku,
- zerwaniem umowy przez generalnego wykonawcę (choć wykonawcy stają się coraz bardziej elastyczni).
Dlatego jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego warto dokładnie przeanalizować warunki współpracy zarówno z bankiem, jak i z Generalnym Wykonawcą.
Na co zwrócić szczególną uwagę w umowie z Generalnym Wykonawcą?
Na samym początku warto zaznajomić się z umową z Generalnym Wykonawcą.
Sprawdzamy tam: ilość transz, ich wysokość, prognozowane terminy oraz warunki ich uruchomienia. Często pierwszą transzą jest zaliczka/zadatek z własnych środków, a dopiero druga transza jest tą najwyższą gdzie klient już będzie posiłkować się środkami z kredytu – częściowo lub całościowo.
Załóżmy, że:
- posiadasz działkę wartą 200 000 zł (to Twój wkład własny),
- potrzebujesz 600 000 zł kredytu na budowę domu,
- Koszt budowy to 640.000 PLN
- Wartość inwestycji (działka z zakończoną budową) wynosi 840 000 zł.
Harmonogram płatności wygląda następująco:
- I transza – 40 000 zł, (jako zaliczka z własnych środków)
- II transza – 350 000 zł,
- III transza – 250 000 zł.
I tak widnieje na umowie w miejscu dotyczącym płatności na rzecz Generalnego Wykonawcy. Problem może pojawić się dopiero na etapie końcowej analizy wniosku lub wypłaty środków przez bank.
Problem nr 1 – zbyt wysoka transza do Generalnego Wykonawcy
Nie wszystkie banki akceptują dowolną wysokość pojedynczej transzy kredytu. Część instytucji posiada wewnętrzne limity, np. maksymalnie 200 000 zł na jedną wypłatę – niezależnie od zapisów w umowie z Generalnym Wykonawcą.
W praktyce, jeżeli wykonawca oczekuje pierwszej transzy w wysokości 350 000 zł, bank może odmówić wypłaty pełnej kwoty.
W efekcie:
- Generalny Wykonawca może wstrzymać rozpoczęcie prac – choć warto z nim o tym porozmawiać – często jest to do wynegocjowania;
- bank nie wypłaci kolejnych środków, ponieważ budowa nie ruszyła (środki nie zostały spieniężone na cel budowlany) – nie ma jak udokumentować prawidłowego wydania pieniędzy;
- W ostateczności może być potrzebna renegocjacja z Generalnym Wykonawcą albo krótkoterminowe pożyczenie środków, np. od znajomych, żeby opłacić fakturę dla Generalnego Wykonawcy i umożliwić bankowi wypłatę kolejnej transzy. Warto omówić taki scenariusz ze swoim ekspertem kredytowym.
To jeden z problemów, który pojawia się dopiero po podpisaniu umowy kredytowej.
Problem nr 2 – cesja ubezpieczenia na rzecz banku
Innym możliwym zagrożeniem jest warunek z banku, na który Generalny Wykonawca może się nie zgodzić – jak choćby cesję ubezpieczenia na rzecz banku od Wykonawcy. W praktyce, wielu Generalnych Wykonawców nie zgadza się na to, ponieważ nie chcą być obarczeni odpowiedzialnością, w tym kontekście wobec banku.
Z kolei bank chce mieć pewność, że otrzyma z powrotem pieniądze, gdyby doszło do jakichś problemów. Jest to na tyle problematyczny powód, że w ponad 95% przypadków nie da się doprowadzić do decyzji kredytowej w banku, który wymaga takiej cesji.
Uspokoję – można sobie z tym poradzić, nie pokazując umowy z Generalnym Wykonawcą dla banku, ale klient bierze wtedy na siebie 100% odpowiedzialności za prace wykonane przez G.W. i procedurę wypłat kolejnych transz.
Problem nr 3 – zakres wykonywanych prac a wypłaty kredytu
Kolejną ważną kwestią jest zakres prac wykonywanych przez Generalnego Wykonawcę. Niektóre banki analizują nie tylko wartość całej inwestycji, ale również to, jaki etap budowy realizuje wykonawca.
Załóżmy, że:
- potrzebujesz 600 000 złotych na wybudowanie domu,
- Generalny Wykonawca wykonuje dom jedynie do stanu deweloperskiego za 450 000 zł,
- pozostałe 150 000 zł planujesz przeznaczyć na wykończenie z innymi ekipami.
W takiej sytuacji bank może uznać, że Generalny Wykonawca realizuje tylko część inwestycji, a więc zgodnie z nowym kosztorysem obowiązuje ograniczenie dotyczące wysokości wypłacanych transz. W praktyce może to skutkować limitem np. do 200 000 zł na jedną wypłatę. Choć są to przypadki odosobnione, warto omówić to ze swoim ekspertem kredytowym.
W jaki sposób uniknąć problemów z bankiem?
Najważniejsze jest odpowiednie przygotowanie jeszcze przed podpisaniem umowy i złożeniem wniosku kredytowego.
Warto:
- dokładnie przeanalizować harmonogram płatności,
- sprawdzić zasady wypłaty transz w konkretnym banku, jak i omówić je z Generalnym Wykonawcą,
- upewnić się, czy bank wymaga dodatkowych zabezpieczeń,
- dobrać ofertę kredytową do specyfiki inwestycji.
Każdy bank działa inaczej, dlatego odpowiednia analiza na początku może zaoszczędzić wiele stresu, czasu i pieniędzy.
Podsumowanie
Budowa domu z pomocą Generalnego Wykonawcy może być wygodnym i bezpiecznym rozwiązaniem, ale tylko wtedy, gdy kredyt hipoteczny zostanie właściwie dopasowany do warunków inwestycji. Sama zdolność kredytowa to dopiero początek. Równie ważne są:
- zasady wypłaty transz,
- wymagania banku,
- oraz zapisy w umowie z wykonawcą i jego elastyczność na procedury bankowe.
Dobrze przeprowadzona analiza pozwala uniknąć problemów, dużej ilości stresu opóźnień i kosztownych zmian w trakcie budowy.
Jeżeli chcesz dobrać kredyt hipoteczny dopasowany do Twojej inwestycji i uniknąć najczęstszych błędów – skontaktuj się z nami. Nasz zespół pomoże Ci przejść przez cały proces krok po kroku i bezpiecznie zrealizować marzenie o własnym domu.
